Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия о взыскании задолженности по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, однако при признании должником суммы задолженности, в некоторых случаях возможно взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде. Данный порядок является более простым, чем исковое производство, но возможен только при отсутствии спора о праве.
Аналитика законодательства
| Штрафы работнику. Какие законны, какие нет. Взыскание ущерба |
| Обзор ответственности предпринимателей за «продажу» наличных денежных средств из оборота розничной торговли |
| О разъяснении вопросов в рамках ФЗ 44: единственный производитель. Обязанность предоставить расходы по договору |
| Налогообложение после распределения имущества при ликвидации юридического лица (ООО) |
| Обзор спора при продаже кафельной плитки разного тона(цвета) |
Взыскание задолженности по договору аренды в исковом производстве в суде
Независимо от наличия или отсутствия оснований осуществить взыскание задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса или в приказном производстве (более быстрые способы взыскания задолженности), всегда возможно воспользоваться общим порядком защиты нарушенных прав – обращения в суд с исковым заявлением.
Исковое производство в суде – это общий, базовый порядок, по которому можно осуществить взыскание задолженности, в том числе, взыскание задолженности по договору аренды.
Закон предписывает обязательный порядок направления претензии должнику перед подачей иска. К претензии предъявляются отдельные требования законодательством, несоблюдение которых может повлечь признание претензии неподанной, в результате чего могут возникнуть препятствия в рассмотрении дела в суде. Поэтому, имея намерение осуществить взыскание задолженности по договору аренды, необходимо ответственно отнестись к этапу подготовки и направления претензии (досудебный порядок урегулирования спора). И лишь в случае неполучения ответа на претензию в срок, установленный законом, либо получения отказа в требовании погасить задолженность по договору аренды, по общему правилу можно готовить исковое заявление в суд.
Исковое производство предполагает наличие спора о праве. Т.е. истец обязан доказать суду ряд обстоятельств: наличие отношений аренды (заключение договора аренды с соблюдением требований законодательства и т.д.), обстоятельства его исполнения, факт наличия задолженности по договору аренды и ее размер и т.д. Ответчик, в свою очередь, вправе оспаривать любое из перечисленных обстоятельств, приводя доказательства в защиту своей позиции.
Взыскание задолженности при банкротстве должника
Арбитражные дела о взыскании задолженности по договорам поставки, подряда, услуг, аренды и дела банкротстве тесно связаны между собой, поскольку невозвращенные долги нередко приводят к банкротству, либо к уголовным делам. В данных делах юридическая помощь направлена на минимизацию негативных последствий возникшей задолженности. Мною проводится комплексное сопровождение долговых споров.
Инициирование процедуры банкротства должника – это крайняя мера, когда иными способами вернуть задолженность не представляется возможным.
В делах о банкротстве я специализируюсь на представлении интересов кредиторов в процедурах банкротства, защите от неправомерных действий участников дела о банкротстве, обжаловании незаконных сделок должников, привлечении контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности, обжаловании неправомерных действий арбитражных управляющих.
Инициирование процедуры банкротства должника – это крайняя мера, когда иными способами вернуть задолженность не представляется возможным. Могу предложить в подобных случаях представление интересов кредитора в деле о банкротстве, а именно следующие юридические услуги:
- подготовка документов в деле о банкротстве;
- представление интересов кредитора в арбитражном суде;
- представление интересов кредитора на собраниях кредиторов;
- признание сделок должника незаконными;
- привлечение к субсидиарной ответственности;
- обжалование действий или бездействия арбитражного управляющего.
В соответствии с п. 3.4 упомянутого выше договора аренды арендная плата за офисы площадью 70 кв. м. составляет 37 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.6 договора №27-А, ООО «Гамма» должна вовремя переводить арендную плату на наш счет в период до 10 числа каждого месяца.
Арендатор не внес арендные платежи 06.11.2017, 06.12.2017 года. Соответственно по платежу 06.11.2017 года срок исковой давности истекает — 06.11.2020, по платежу 06.12.2017 — 06.12.2020 года.
Определение вошло в «Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2020)», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.
Договор аренды заключен 01.11.2016 года и действовал до 31.12.2017 года. Согласно условиям договора срок внесения арендных платежей — до 6 числа каждого месяца.
При этом обращаем внимание, что суды в подобных спорах тщательно изучают обстоятельства дела и текст договора аренды, который может содержать особые условия, отличные от проанализированных выше положений ГК РФ. Особый интерес вердикт коллегии ВС РФ, по нашему мнению, может представлять в период действия ограничений, связанных с пандемией.
Что делать в такой ситуации. Арендую торговую площадь, торговли нет, соответсвенно долги большие, около 300 т.р. Можно разорвать договор аренды с сохранением долга и закрыть павильон? Может есть другие способы, посоветуйте пожалуйста.
Помощь юриста по вопросам аренды
08.04.2019 – Наш юрист по аренде помещений успешно представил интересы юрлица в споре с Росреестром, который отказал в регистрации дополнительного соглашения к договору. Суд вынес решение в пользу доверителя.
25.03.2019 – Завершилось судебное дело между арендатором (нашим доверителем) и арендодателем. Последний хотел взыскать неосновательное обогащение в виде оплаты коммунальных услуг, не внесенных арендатором. Суд изучил все обстоятельства и отказал истцу.
22.02.2019 – В арбитражном суде рассмотрено дело по невыплате арендной платы. Решение вынесено в пользу нашего клиента – арендодателя. Суд решил, что ответчик должен выплатить сумму долга, а также договорную неустойку.
16.01.2019 – Юрист по аренде отстоял интересы клиента в споре по досрочному расторжению договора аренды по инициативе арендатора, с чем не согласился наш доверитель (арендодатель). Апелляционный суд вынес решение в его пользу, так как по договору аренды не был предусмотрен односторонний отказ от договора.
Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости
Наша компания оказывает юридические услуги по спорам, вытекающим из договора аренды.
Мы поможем арендодателю взыскать задолженность по арендным платежам, задолженность по оплате коммунальных услуг и прочих эксплуатационных расходов, которые обязан платить арендатор в связи с использованием имущества; поможем освободить нежилое помещение при прекращении или расторжении договора аренды, взыскать убытки за порчу или повреждение имущества, сданного в аренду. А также окажем услуги арендатору в случае неправомерного расторжения договора аренды, взыскания арендной платы и других платежей.
Оставьте заявку
Оставьте заявку и получите судебное представительство
Наши специалисты грамотно составят исковое заявление или отзыв на иск, подберут всю необходимую доказательственную базу, разработают обоснованную правовую позицию по делу, защитят интересы своих клиентов в суде и службе судебных приставов.
В современной рыночной экономике между хозяйствующими субъектами довольно распространены арендные отношения по поводу различных объектов недвижимости.
Аренда недвижимости создает условия для извлечения прибыли, являющейся главной целью предпринимательской деятельности, так и может являться самостоятельным видом деятельности.
Участвовать в обороте могут всевозможные объекты недвижимости. Это и нежилые помещения (офисы, складские помещения, помещения в торговых центрах и пр.
), отдельные здания, сооружения (магазины, гостиницы, склады, гаражи), земельные участки и прочие индустриальные и промышленные объекты.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды является двусторонним, возмездным, взаимным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (консенсуальным).
Взаимность договора, или как говорят юристы, его синаллагматический характер, заключается в том, что встречное исполнение обязательства одной стороной обусловлено исполнением обязательств другой стороной (ст.328 ГК РФ). Другими словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Таким образом, обязанности арендатора вытекают из надлежащего исполнения обязанностей арендодателя. Если арендодатель не выполняет свои обязанности по договору, то наступают правовые последствия, предусмотренные ст.328 ГК РФ, т.е. арендатор вправе не исполнять свои встречные обязанности и потребовать возмещения убытков.
Рассмотрим права и обязанности сторон по договору аренды:
Взыскание арендной платы при отсутствии договора
Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.
Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.
Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд. При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика. Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.
Направление претензии арендатору.
В случае если переговоры не дали никакого результата, следующим шагом стоит составить досудебную претензию и письмо арендатору о расторжении договора. Важно перечислить все те пункты договора, которые нарушил ваш арендатор, дату, с какого момента не поступает оплата и когда вы уведомили его о том, что хотите расторгнуть договор. Также не забудьте указать сумму неоплаченного долга и размер неустойки, которую вы хотите получить, обозначьте сроки, в которые вам должны быть возвращены деньги и когда арендатор должен полностью освободить нежилое помещение и передать ее вам. Отправьте этот документ по почте заказным письмом с уведомлением. Уведомление позволит вам быть уверенным в том, что арендатор получил документ. Это также пригодится вам в суде.
Зачастую, когда человек принимает, какие последствия его ожидают, вопрос достаточно быстро решается. Ведь никто не хочет терять время и нервы на судебные разбирательства. После того как арендодатель осознал все последствия, он собирает свои вещи и возвращает долг. И на этом вся проблема решится.
Если арендаторы не платят и не съезжают, не бояться суда, то какого-то легко способа выселить его мы вам не расскажем. Единственный путь это нанимать адвоката, писать большое количество заявлений и претензий и идти в суд. Если вы думаете, что вам может помочь обращение в полицию, то это не так, у них нет никаких возможностей и полномочий выселять арендаторов.
В каком порядке взыскивать долг?
В общем, порядок взыскания долга по арендной плате бывает судебным и досудебным. Досудебный порядок предполагает направление должнику претензионного письма с требованием конкретной суммы. В такой претензии должен содержаться расчет задолженности, расчет всех финансовых санкций и срок их добровольного погашения, который предоставляется должнику.
Претензия не обязательна для физических лиц, в случае, когда в договоре аренды не содержится указание на обязательность досудебного претензионного порядка.
В случае, когда стороны являются юридическими лицами, претензию обязательно направлять. При этом до подачи иска должно пройти 30 дней с даты направления претензии в адрес арендатора.
После претензионного порядка осуществляется подготовка искового заявления и подача его в суд. Иски по спорам с участием физических лиц подаются мировому судье или в районный суд по месту жительства должника (арендатора), а с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в арбитражный суд региона.
После прохождения судебной процедуры взыскания суд выдаст исполнительный лист, который и будет основанием для принудительного взыскания задолженности судебным приставом-исполнителем.
В теории взыскание арендной задолженности происходит легко и в приемлемые сроки. Однако на практике ситуация редко складывается «без сучка и без задоринки». Суд вместо положенных 2 месяцев может продлиться и 3, и даже 6 месяцев, если например, судья уйдет в отпуск или ответчик будет просить об отсрочке слушаний или же потребует экспертизы договора. Вариантов может быть множество.
На стадии исполнения дело, скорее всего, осложнится тем, что у арендатора нет ни постоянного дохода, ни имущества, которое можно было бы реализовать. Не исключен также исход, при котором должник согласится погашать задолженность добровольно и будет вносить минимальные платежи в течение нескольких лет.
Чтобы обезопасить себя от возможных проблем с арендатором, собственнику стоит задуматься об обеспечительном платеже. Положение о нем нужно установить в договоре. Средства обеспечительного платежа хранятся на специальном счете. Ни одна из сторон не имеет права пользоваться ими без наступления необходимых условий. За счет этих средств собственник имущества при просрочке арендатора своевременно получит причитающуюся сумму.
Арендная плата – как рассчитать?
В договоре можно предусмотреть арендную плату в целом за все сдаваемое имущество или же плата может устанавливаться за каждую составную часть имущества в отдельности.
Закон допускает несколько видов определения арендной стоимости:
- твердая сумма, которая может уплачиваться как единовременно, так и периодически;
- доля продукции, плодов или доходов, которые были получены арендатором при использовании имущества;
- в виде услуг от арендатора;
- передача арендатором арендодателю определенной вещи на праве собственности или по договору аренды;
- расходы арендатора, которые были направлены для улучшения арендованного имущества.
Арендодатель и арендатор могут установить в договоре либо одну из указанных форм арендной платы, либо их сочетание, либо избрать иную форму арендной платы.
При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.
Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.
Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.
Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.
Порядок взыскания задолженности
Даже если срок действия договора истек, владелец арендованной недвижимости вправе требовать погашения долга за весь период, пока не будет зафиксирован факт возврата площади арендодателю в том же состоянии с поправкой на естественный износ.
Схема взыскания просрочки:
- Стадия досудебного урегулирования – обязательный этап любого взыскания, которое в дальнейшем убедит суд в попытках решить проблему мирно. Арендодатель готовит и направляет в адрес должника письменную претензию, предлагая погасить долг в указанные срока, и предупреждая о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно подписанных условий.
- Если арендатор погасил долг, происходит расторжение договора с составлением акта на возвращаемое имущество арендодателя. Одновременно решается вопрос о хранении вещей должника.
- Собственник обращается в суд с иском о взыскании арендной платы. Помимо суммы просроченных платежей следует потребовать уплаты штрафа за отказ от выполнения и компенсации за понесенные убытки, если удастся доказать это документально.
- После получения судебного решения взыскать долг, необходимо дождаться, когда оно вступит в силу, после чего направить исполнительный лист приставу.
- У судебных приставов широкие полномочия по взысканию долга, вплоть до списания средств со счетов и карт должника и распродажи его имущества.
Взыскать задолженность по аренде можно через суд, однако, это невозможно без проведения досудебных мероприятий. Заключаются они в отправке претензионного письма нарушителю условий договора.
В претензии указываются следующие данные:
- Сведения о сторонах соглашения.
- Дата заключения и реквизиты договора.
- Реквизиты акта приема-передачи арендуемого объекта.
- Момент возникновения и сумма задолженности, а также требование ее погашения.
- Ссылки на законодательные акты.
Приложение к письму составляют копии договора и актов приема-передачи, расчет задолженности, а также документы в подтверждение отсутствия арендных платежей (акт сверки, ведомость расчетов).
Если отправка претензии не возымела действия, можно приступать к взысканию в судебном порядке. Иск направляют в Арбитражный суд по месту регистрации должника. Он должен содержать:
- наименование суда;
- данные об арендаторе и арендодателе;
- требование истца с указанием ссылок на законодательные акты;
- обстоятельства, на которых основывается требование, и факты их подтверждающие (договор аренды, акты приема-передачи);
- цену иска, то есть сумму долга;
- расчет задолженности;
- сведения о претензионных мерах;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины;
- перечень прилагаемых документов.
К иску прилагают копии договора аренды, актов приема-передачи, расчеты задолженности и неустойки, доказательства отсутствия арендных платежей, переписку с ответчиком в подтверждение досудебного урегулирования и иные документы, имеющие отношение к спору. При подаче искового заявления, его копия обязательно направляется в адрес ответчика заказным письмом.
○ Взыскание на досудебной стадии.
До того, как инициировать судебное разбирательство, сторонам необходимо попытаться решить конфликт мирным путем. Для этого арендодателю нужно направить в адрес квартиранта претензию, в котором указана следующая информация:
- Данные участников арендного договора.
- Дата заключения соглашения, его реквизиты.
- Реквизиты акта-приема предмета договора.
- Дата возникновения задолженности, ее сумма к моменту написания претензии, требование ее погашения.
- Ссылки на нормы закона.
К претензии следует приложить:
- Копию соглашения.
- Копию акта-приема сдачи.
- Подробный расчет долга.
Должник после получения претензии может:
- Проигнорировать ее.
- Прислать письменную просьбу об отсрочке оплаты на конкретный период.
Если ответа на претензию нет, а в установленный срок деньги не поступили, можно обращаться в суд. Если поступила просьба об отсрочке, разумно дать арендатору дополнительное время для решения возникшей проблемы.